Διαφωνία συγκληρονόμων για την χρήση κοινού ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

20-1-2008

Όταν ολοκληρώνονται οι νομικές διαδικασίες μιάς κληρονομιάς στην Ελλάδα, (δήλωση φόρου κληρονομίας, αποδοχή κληρονομίας ή κληρονομητήριο από το Δικαστήριο), η συνήθης κατάληξη είναι περισσότεροι κληρονόμοι να γίνονται συγκύριοι ενός ή περισσοτέρων ακινήτων. Επί παραδείγματι, τα τρία τέκνα του θανόντος έχουν αποκτήσει στο όνομά τους από 1/3 εξ αδιαιρέτου ενός διαμερίσματος, ή ο επιζών σύζυγος έχει λάβει τα 2/8 και το καθένα από τα δύο τέκνα από 3/8 ενός οικοπέδου κ.ο.κ.

Συχνά συγκληρονόμοι επί ενός ακινήτου καθίστανται μακρινοί συγγενείς, που δεν έχουν μεταξύ τους σύμπνοια για το πώς θα διαχειρισθούν το κοινό απόκτημά τους, ενώ δεν σπανίζουν και οι περιπτώσεις όπου ακόμα και μεταξύ αδελφών ή στενών συγγενών απουσιάζει η ομοφωνία για το αν το κληρονομιαίο ακίνητο που έχουν όλοι μαζί θα πρέπει να το πωλήσουν, να το μισθώσουν, να το κρατήσουν για προσωπική χρήση ή να το εκμεταλλευθούν με άλλο τρόπο, π.χ. κατεδάφιση και αντιπαροχή.

Πολλές φορές ομογενείς μου αναφέρουν ένα ιστορικό κτήσεως ακινήτου από κάποιους συγκληρονόμους, επισημαίνοντάς μου τα ποσοστά συνιδιοκτησίας εκάστου εξ αυτών, ζητώντας μου συμβουλή για το πώς θα αποφασισθεί η τύχη του κοινού ακινήτου, όταν διαφωνούν μεταξύ τους για την επωφελέστερη χρήση αυτού. Αρκετοί πιστεύουν ότι η πλειοψηφία αποφασίζει για όλα τα θέματα, ακόμα και για την πώληση του ακινήτου, δηλαδή ότι εάν εκείνος που έχει το 1/4 εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινήτου διαφωνεί με την πώληση αυτού, που επιθυμούν οι κύριοι των υπολοίπων 3/4, αυτός (ο ιδιοκτήτης του 1/4) είναι υποχρεωμένος να υποχωρήσει και να πωλήσει εκών άκων.

Η απάντηση στο πρόβλημα του ποιός αποφασίζει σε περίπτωση διαφωνίας συγκληρονόμων επί της τύχης του κοινού ακινήτου δίδεται εάν χωρίσουμε τα προς απόφαση θέματα σε δύο βασικές κατηγορίες. Στην πρώτη κατηγορία θα εντάξουμε την απόφαση για την πώληση ή την αντιπαροχή του ακινήτου. Στην δεύτερη κατηγορία θα υπαχθούν όλα τα μικρότερης σημασίας θέματα τακτικής διαχειρίσεως αυτού, δηλ. εάν θα μισθωθεί ή θα κρατηθεί για προσωπική χρήση των ιδιοκτητών, εάν θα γίνει ανακαίνισή του και με ποιό τρόπο κλπ.

Στα θέματα της πρώτης κατηγορίας, που είναι πολύ βασικά, όπως το αν θα πωληθεί ή όχι το ακίνητο, ο νόμος στην Ελλάδα ορίζει ότι η πλειοψηφία δεν μπορεί να καθυποτάξει την μειοψηφία. Έστω κι αν εκείνοι που έχουν τα 3/4 ενός ακινήτου θέλουν να πωλήσουν, δεν μπορούν να εξαναγκάσουν εκείνον που έχει το 1/4 να κάνει κι αυτός το ίδιο, εάν αυτός δεν το θέλει. Αυτοί μπορούν να πωλήσουν μόνο τα δικά τους 3/4, όχι και το 1/4 του διαφωνούντος συγκυρίου.

Εμμέσως, βεβαίως, κάθε συνιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να επιχειρήσει να εξαναγκάσει τους άλλους σε πώληση με αγωγή διανομής στα δικαστήρια, όπου ακόμα και εκείνος που έχει ένα τόσο μικρό μερίδιο όσο το 1/100 ενός ακινήτου μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο και το δικαστήριο θα δεχθεί ότι το ακίνητο πρέπει να διανεμηθεί μεταξύ των συνιδιοκητών και ότι εάν δεν μπορεί να χωρισθεί αυτουσίως, (δηλ. ένα οικοπέδο των 4 στρεμμάτων να μοιρασθεί μεταξύ τεσσάρων συνιδιοκητών), τότε θα πωληθεί σε πλειστηριασμό και το τίμημα θα διανεμηθεί σε τέσσερα ίσα μερίδια. Επειδή ουδείς επιθυμεί τον πλειστηριασμό, συχνά η απειλή αγωγής διανομής έχει καταλυτική επίδραση στην αλλαγή απόψεως εκείνουν που διαφωνεί με την προτεινόμενη λύση για την εκκούσια διανομή ενός κοινού ακινήτου.

Αντιθέτως, στα θέματα της δεύτερης κατηγορίας, π.χ. για το αν θα νοικιασθεί ένα κοινό ακίνητο, ώστε οι συγκληρονόμοι να μοιράζονται κατά τα ποσοστά τους το ενοίκιο, ή εάν θα παραμείνει το κοινό σπίτι στην παραλία στην κατοχή των συνιδιοκτητών, ώστε τα καλοκαίρια να το χρησιμοποιούν όλοι για παραθερισμό, ή εάν θα μείνει μέσα στο ακίνητο για να το κατοικεί κάποιος εκ των συνιδιοκτητών, καταβάλλοντας ποσοστό ενοικίου στους άλλους συνιδιοκτήτες, αποφασίζεται από την πλειοψηφία και η μειοψηφία είναι υποχρεωμένη να συμμορφωθεί, εκτός εάν η απόφαση της πλειοψηφίας είναι τόσο εμφανώς επιζήμια για το κοινό ακίνητο, ώστε το δικαστήριο να αποφασίσει άλλως.

Κατ’ αυτόν τον τρόπο, εκείνος που έχει το 60% εξ αδιαιρέτου ενός ακινήτου μπορεί να αποφασίσει να κατοικήσει αυτός το κοινό ακίνητο, έστω κι αν ο αδελφός του που έχει το άλλο 40% διαφωνεί και θέλει να το νοικιάσουν, αρκεί βεβαίως να καταβάλει στον αδελφό του το 40% της αξίας της χρήσεως του ακινήτου.

Η απόφαση της πλειοψηφίας των συγκυρίων ενός κοινού ακινήτου περί της τακτικής διαχειρίσεως αυτού δεν χρειάζεται κατ’ ανάγκην να δηλωθεί σε συμβολαιογραφικό έγγραφο ή εστω και σε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό. Η απόφαση αυτή είναι άτυπη και αρκεί να δηλώνεται και προφορικώς.

Στο δικαστήριο μπορούν να προσφύγουν οι συγκύριοι όταν δεν μπορούν να αποφασίσουν για την διοίκηση του κοινού ακινήτου. Αντιθέτως, όταν υπάρχει απόφαση της πλειοψηφίας περί της τακτικής διαχειρίσεως, τότε δεν χρειάζεται η προσφυγή στο δικαστήριο. Εάν μάλιστα προσφύγουν στο δικαστήριο λέγοντας ότι η πλειοψηφία έχει αποφασίσει και ζητήσουν να καταγραφεί αυτό στην δικαστική απόφαση, το δικαστήριο θα απορρίψει το αίτημα της πλειοψηφίας, αφού θα τους πει ότι ήδη υπάρχει απόφαση της πλειοψηφίας. Το δικαστήριο επιλαμβάνεται για να αποφασίσει την διοίκηση του κοινού ακινήτου μόνο όταν δεν υπάρχει καθόλου απόφαση, ούτε καν της πλειοψηφίας. (Έτσι έκρινε και η υπ΄αριθ. 281/2006 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θηβών).

Άλλο είναι το θέμα του πώς εφαρμόζεται η απόφαση της πλειοψηφίας επί της τακτικής διαχειρίσεως του κοινού ακινήτου. Εάν επί παραδείγματι, ο συγκύριος του 1/4 εξ αδιαιρέτου παραμένει αυθαιρέτως στο ακίνητο και δεν το ελευθερώνει ώστε αυτό να νοικιασθεί, όπως έχει αποφασίσει η πλειοψηφία των 3/4, τότε η πλειοψηφία μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει να υποχρεώσει τον μειοψηφούντα να φύγει από το ακίνητο.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr