Συγκύριος οικοπέδου χτίζει περισσότερο από την αναλογία του

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Ένας σύγχρονος τρόπος αξιοποιήσεως οικοπέδου στην Ελλάδα μπορεί να περιλαμβάνει την σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας από περισσοτέρους του ενός συνιδιοκτήτες του ιδίου οικοπέδου, προκειμένου ο καθένας εκ των συνιδιοκτητών να χτίσει από μία ξεχωριστή οικοδομή. Πολλές κύριες ή εξοχικές οικίες οικοδομούνται πλέον κατ’ αυτόν τον τρόπο.

Τέσσερις συνιδιοκτήτες, επί παραδείγματι, από 25% εξ αδιαιρέτου έκταστος, ενός οικοπέδου 2.000 τ.μ. αποφασίζουν να το αξιοποιήσουν με την οικοδόμηση όχι ενός κτηρίου, στο οποίο ο καθένας τους θα πάρει από ίσο αριθμό διαμερισμάτων, αλλά με την οικοδόμηση τεσσάρων αυτοτελών οικοδομών, μία εκ των οποίων θα ανήκει σε καθέναν από τους τέσσερις συνιδιοκτήτες του κοινού οικοπέδου.

Αφού ολοκληρώσουν την σύσταση της καθέτου ιδιοκτησίας με τα σχετικά συμβολαιογραφικά έγγραφα, ο καθένας εκ των τεσσάρων εξακολουθεί να έχει το 25% εξ αδιαιρέτου επί ολοκλήρου του οικοπέδου, όμως τώρα το ποσοστό εκάστου επικεντρώνεται στην αποκλειστική χρήση ενός τμήματος 500 τ.μ. για τον καθένα (500 τ.μ. επί 4 = 2.000 τ.μ.).

Ο καθένας τους λοιπόν αποκτά την αποκλειστική χρήση ενός κομματιού 500 τ.μ., στο οποίο δύναται να χτίσει οικοδομή μέχρι ένα όριο τετραγωνικών μέτρων και να διαμορφώσει το υπόλοιπο των 500 τ.μ. με κήπο, πισίνα, χώρο σταθμεύσεως αυτοκινήτων, κιόσκι κλπ.

Το κλειδί της όλης υποθέσεως αναφορικώς με την οικοδόμηση του κοινού οικοπέδου των 2.000 τ.μ. είναι ότι πολεοδομικώς επιτρέπεται να χτισθούν μέχρι, ας πούμε, 600 τ.μ. σε όλο το οικόπεδο, δηλαδή ο καθένας εκ των τεσσάρων μπορεί να οικοδομήσει από 150 τ.μ. σπίτι μέσα στο τμήμα των 500 τ.μ. που του αναλογεί.

Τα προβλήματα μπορεί να αρχίσουν εάν οι συνιδιοκτήτες δεν ανεγείρουν τις τέσσερις οικοδομές ταυτοχρόνως, αλλά κάποιοι νωρίτερα και κάποιοι αργότερα. Είναι δυνατόν οι τρεις συνιδιοκτήτες να χτίσουν τρία σπίτια που υπερβαίνουν την σε τετραγωνικά αναλογία τους στο κοινό οικόπεδο. Ενώ δηλαδή οι τρεις τους μπορούν να χτίσουν από 150 τ.μ. έκαστος, ήτοι 450 τ.μ. όλοι μαζί, αυτοί μπορεί να υπερβούν τον συντελεστή δομήσεως και να χτίσουν 550 τ.μ. όλοι μαζί.

Όταν ο τέταρτος συνιιδοκτήτης αποφασίσει μερικά χρόνια αργότερα να αιτηθεί την έκδοση πολεοδομικής αδείας για να χτίσει κι αυτός την δική του οικοδομή, που πιστεύει ότι θα είναι 150 τ.μ., μπορεί να βρεθεί πρό της δυσάρεστης εκπλήξεως η Πολεοδομία να μην του επιτρέψει να χτίσει πάνω από 50 τ.μ., αφού οι άλλοι τρεις έχουν χτίσει 550 και η επιτρεπόμενη δόμηση σε όλο το οικόπεδο των 2.000 τ.μ. είναι 600 τ.μ. το μέγιστον.

Ο τέταρτος συνιδιοκτήτης σ’ αυτήν την περίπτωση ανακαλύπτει ότι δεν μπορεί να αξιοποιήσει την περιουσία του, όσο αυτός θα επιθυμούσε και όσο ο νόμος του επέτρεπε, εξ αιτίας την παρανόμου οικοδομήσεως περισσοτέρων τετραγωνικών από τους άλλους συνιιδοκτήτες του οικοπέδου.

Το ερώτημα είναι εάν μπορεί ο τέταρτος συνιδιοκτήτης να προσφύγει στην δικαιοσύνη για να αξιώσει αποζημίωση από τους άλλους συνιδιοκτήτες που έχτισαν παραπάνω από ό,τι τους αναλογούσε, στερώντας αυτόν από το δικό του δίκαιο μερίδιο οικοδομής 150 τ.μ.

Η απάντηση είναι καταφατική, δηλ. δικαιούται να καταφύγει στα δικαστήρια και να ζητήσει αποζημίωση, όπως και με την υπ’ αριθ. 26/2006 απόφασή του έκρινε ο Άρειος Πάγος. Το ανώτατο δικαστήριο είπε ότι «κάθε συνιδιοκτήτης του ενιαίου οικοπέδου έχει δικαίωμα να προβεί σε ανέγερση οικοδομής στο καθορισμένο γι’ αυτόν τμήμα του κοινού οικοπέδου, δικαιούται δε να καλύψει με την ανέγερση της οικοδομής, τόση επιφάνεια, όση αναλογή στο …ποσοστό συγκυριότητάς του στο ενιαίο οικόπεδο, αφήνοντας δηλαδή ακάλυπτο το ποσοστό εκείνο το οποίο σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις, είναι υποχρεωμένος να αφήσει … και μη υπερβαίνοντας το συντελεστή δόμησης που αναλογεί στην ιδιοκτησία του».

Κάθε ιδιοκτήτης οικοπέδου δικαιούται να το αξιοποιεί όπως αυτός κρίνει καλύτερα και τέτοια αξιοποίηση είναι και η ανοικοδόμησή του. Η αποστέρηση του κυρίου του οικοπέδου από την δυνατότητα ανοικοδομήσεώς του, χωρίς την θέλησή του, από τρίτον, συνιστά προσβολή της κυριότητάς του επί του οικοπέδου, είναι παράνομη και του προκαλεί περιουσιακή ζημία. Σ’αυτήν την περίπτωση επομένως ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου μπορεί να αξιώσει αποζημίωση από εκείνον που έχτισε περισσότερο του νομίμου στο δικό του τμήμα.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr