Τηλ. 210–6400282.
Τηλεομοιοτυπία
210 – 6400387. Κινητό: 6932–775920
e-mail :
bm-bioxoi@otenet.gr
Αποζημιώνεται
ο ενοικιαστής
μαγαζιού, εάν
υποχρεωθεί να
φύγει στα 12
χρόνια
Του
Χρήστου
Ηλιόπουλου*
Στην Ελλάδα ο νόμος προβλέπει δύο κατηγορίες μισθώσεων ακινήτων. Η μία κατηγορία αφορά στην κατοικία, ενώ η άλλη κατηγορία αναφέρεται στις εμπορικές μισθώσεις, δηλαδή στην ενοικίαση καταστημάτων (μαγαζιών) και γενικώς επαγγελματικών χώρων.
Αρκετοί ομογενείς έχουν στην ιδιοκτησία τους καταστήματα στην Ελλάδα, τα οποία εκμισθώνουν και κατ’ αυτόν τον τρόπο κερδίζουν ένα σταθερό εισόδημα στην Ελλάδα, ιδιαιτέρως τώρα που το ευρώ είναι ενισχυμένο σε σχέση με το δολλάριο και άρα τα εισοδήματα στην Ελλάδα έχουν μεγαλύτερη αξία στις Η.Π.Α., τον Καναδά, την Αυστραλία κλπ. (Σήμερα 1.000 ευρώ μηνιαίο ενοίκιο σημαίνει 1.380 δολλάρια ΗΠΑ, επομένως 12.000 ευρώ εισόδηματα κατ΄ έτος είναι 16.560 δολ. ΗΠΑ).
Αρκετοί είναι όμως και οι ομογενείς που ενδιαφέρονται για τις εμπορικές μισθώσεις από την ακριβώς αντίθετη πλευρά. Πρόκειται για τους ομογενείς που επιστρέφουν στην Πατρίδα για να νοικιάσουν ένα μαγαζί (συχνά εστιατόριο ή μπαρ – καφετέρια), μεταφέροντας την εμπειρία τους από το εξωτερικό.
Εκείνος που μισθώνει (νοικιάζει) ένα μαγαζί για εμπορική χρήση πρέπει να γνωρίζει ότι έχει δικαίωμα να παραμείνει στο μαγαζί για δώδεκα το λιγότερο έτη, εφόσον βεβαίως πληρώνει κανονικά το μηνιαίο ενοίκιο και τηρεί τις λοιπές υποχρεώσεις του. Έστω κι αν στο μισθωτήριο έγγραφο, (αυτό που συχνά οι ομογενείς λένε «λίστα»), αναγράφεται ότι η μίσθωση θα διαρκέσει λιγότερο από 12 έτη, π.χ. 6 έτη, ο ενοικιαστής δεν μπορεί να υποχρεωθεί να φύγει πριν από την πάροδο 12 ετών από την έναρξη της μισθώσεως.
Από την άλλη πλευρά, ο ενοικιαστής εάν θέλει, μπορεί να φύγει από το μαγαζί μετά την πάροδο δύο μόλις ετών από την έναρξη της μισθώσεως, αφού όμως έχει πρώτα ειδοποιήσει εγγράφως τον ιδιοκτήτη έξι μήνες πριν. Σ’ αυτήν την περίπτωση ο ενοικιαστής πρέπει να καταβάλει στον ιδιοκτήτη τέσσερα ενοίκια.
Όταν συμπληρωθούν τα 12 έτη της μισθώσεως, ο ιδιοκτήτης μπορεί να υποχρεώσει τον ενοικιαστή του μαγαζιού να του παραδώσει το μίσθιο. Ο ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος να συμμορφωθεί, έχει όμως αξίωση από τον ιδιοκτήτη να του καταβάλει ποσό ίσο με 24 ενοίκια. Αυτό γίνεται για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας του μαγαζιού, διότι ο ενοικιαστής με την εμπορία και την εργασία του επί 12 έτη στο μαγαζί έχει δημιουργήσει μία φήμη και μία πελατεία για τον χώρο αυτό. Όταν θα φύγει, ο ιδιοκτήτης θα επωφεληθεί από την φήμη του μαγαζιού, νοικιάζοντάς το ενδεχομένως σε νέο ενοικιαστή. Άρα, ο νόμος υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη να καταβάλει αυτά τα 24 ενοίκια στον ενοικιαστή που υποχρεώνεται να φύγει με την συμπλήρωση των 12 ετών.
Εάν, ωστόσο, μετά την συμπλήρωση των 12 ετών ο ιδιοκτήτης δεν υποχρεώσει τον ενοικιαστή να φύγει, ο τελευταίος έχει πλέον δικαίωμα να μείνει στο μαγαζί ακόμα τέσσερα έτη, δηλαδή συνολικώς 12 + 4 = 16 έτη. Μετά την συμπλήρωση των 16 ετών ο ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος να φύγει, εφόσον του το ζητήσει βεβαίως ο ιδιοκτήτης, χωρίς να δικαιούται πλέον να λάβει τα 24 ενοίκια.
Ο Άρειος Πάγος με την υπ’αριθ. 782/2006 απόφασή του έκρινε υπόθεση στην οποία ο ιδιοκτήτης καλούσε τον ενοικιαστή του μαγαζιού του να φύγει μετά την συμπλήρωση των 12 ετών. Ο ενοικιαστής ζητούσε από τον ιδιοκτήτη να του καταβάλει το ποσό των 24 ενοικίων, κατά το νόμο, αλλά ο ιδιοκτήτης ηρνείτο να του τα καταβάλει. Αποτέλεσμα ήταν ότι ο ενοικιαστής είχε δικαίωμα να παραμείνει στο μαγαζί και μετά την πάροδο των 12 ετών, αναμένοντας από τον ιδιοκτήτη πότε θα του καταβάλει τα 24 ενοίκια.
Ο
ιδιοκτήτης
άσκησε αγωγή
στα δικαστήρια
κατά του
ενοικιαστή
ζητώντας του
αποζημίωση
γιατί δεν
έφευγε από το
μαγαζί, μετά
την συμπλήρωση
των 12 ετών. Ο
Άρειος Πάγος
έκρινε ότι ο
ιδιοκτήτης δεν
είχε δίκιο και
ότι δεν
εδικαιούται
αποζημιώσεως,
αφού δεν
κατέβαλε στον
ενοικιαστή τα 24
μισθώματα που ορίζει
ο νόμος. Για όσο
διάστημα ο
ενοικιαστής
παρέμενε στο
μαγαζί μετά τα 12
έτη, έπρεπε
βεβαίως να
καταβάλει το
μηνιαίο
ενοίκιο στον
ιδιοκτήτη, όχι
όμως και
πρόσθεση
αποζημίωση.
*Ο
Δικηγόρος
παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr