ΧΡΗΣΤΟΣ Η. ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΣ

ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΣΤΟΝ ΑΡΕΙΟ ΠΑΓΟ – ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ

Master οf Laws

Διεθνές και Ευρωπαϊκό Δίκαιο

Λεωφ. Αλεξάνδρας 105, Αθήνα, Τ.Κ. 114 75

Τηλ. 210–6400282. Τηλεομοιοτυπία 210 – 6400387. Κινητό: 6932–775920

e-mail : bm-bioxoi@otenet.gr

Πώς χωρίζεται κοινό ακίνητο μεταξύ συγκυρίων

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Ο κανόνας στις συναλλαγές είναι ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου να είναι ένα φυσικό πρόσωπο, (ή και νομικό πρόσωπο συχνά, δηλαδή μία εταιρεία). Με αυτόν τον τρόπο, δηλαδή με την ιδιοκτησία ενός ακινήτου από ένα μόνο πρόσωπο, επιτυγχάνεται η καλύτερη εκμετέλλευσή του, είτε διά την διαθέσεως (πωλήσεως), είτε διά της αναπτύξεως αυτού (ανοικοδόμηση, εκμίσθωση κλπ.).

Εξ αντιδιαστολής, προβλήματα εμφανίζονται ενίοτε όταν το ακίνητο δεν ανήκει σε ένα, αλλά σε περισσότερα πρόσωπα. Ευκόλως γίνεται αντιληπτό ότι αιτία των προβλημάτων είναι η πιθανή δυσχέρεια συνεννοήσεως μεταξύ των περισσοτέρων συνιδιοκτητών, πηγή της οποίας είναι πολλές φορές η διαφορετική αντίληψη που οι συνιδιοκτήτες έχουν για τον τρόπο εκμεταλλεύσεως ή αναπτύξεως του κοινού ακινήτου.

Μπορεί δηλαδή ο ένας συγκύριος να επιθυμεί την κατεδάφιση του παλαιού πατρικού και την ανέγερση νέας οικοδομής, προς εκμετάλλευση (ενοικίαση) σε παραθεριστές, δεδομένου του ότι το ακίνητο βρίσκεται πλησίον της θαλάσσης. Άλλος συγκύριος, αντιθέτως, ίσως να επιθυμεί την διατήρηση του παλαιού κτίσματος, για συναισθηματικούς λόγους, αφού είναι το πατρικό, ώστε να το χρησιμοποιεί όλη η οικογένεια κατά τους θερινούς μήνες ως τόπο αναψυχής.

Αποτέλεσμα παρομοίων διαφωνιών μεταξύ συγκυρίων είναι συχνά η εγκατάλειψη του κοινού ακινήτου και η ουσιαστική εξαίρεσή του από την οικονομική ζωή, πράγμα που δεν είναι καλό ούτε για τους συγκυρίους, αφού αυτοί στερούνται της χρήσεως ενός περιουσιακού τους στοιχείου, αλλά ούτε και για το κράτος και την κοινωνία, αφού το ακίνητο χάνει την αξία του παραμένον ανεκμετάλλευτο.

Η λύση που δίνει ο νόμος είναι η διανομή του ακινήτου μεταξύ των συγκυρίων. Η καλύτερη διανομή ειναι η λεγόμενη «αυτούσια» διανομή, δηλαδή όταν είναι δυνατόν από την πολεοδομική και λοιπή νομοθεσια το ακίνητο να χωρισθεί σε τόσα τμήματα, όσοι είναι και οι συγκύριοι, κατά τρόπον ώστε ο κάθε συνιδιοκτήτης να λάβει τμήμα του ακινήτου που αντιστοιχεί στο μερίδιο συνιδιοκτησίας που έχει σ’ αυτό.

Αντιθέτως, επιβλαβής συνήθως για τα συμφέροντα όλων των συνιδιοκτητών είναι η αναγκαστική διανομή διά πλειστηριασμού του ακινήτου, κατά την οποία το ακίνητο, επειδή δεν μπορεί να κατατμηθεί σε κομμάτια αναλόγως των μεριδίων των συγκυρίων, καταλήγει ως έσχατη λύση να πωληθεί σε πλειστηριασμό, σε τιμή που συνήθως είναι χαμηλώτερη της πραγματικής αγοραίας αξίας του, πράγμα που ζημιώνει τους συγκυρίους.

Με το ζήτημα αυτό ασχολήθηκε ο Άρειος Πάγος στην υπ΄αριθ. 256/2007 απόφαση του Γ’ Τμήματός του, στην οποία το ανώτατο δικαστήριο της Ελλάδος διέλαβε ότι κάθε συγκύριος ενός οικοπέδου μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο στην πρώτη συζήτηση της υποθέσεως την αυτούσια διανομή του κοινού οικοπέδου, έτσι ώστε ο καθε συγκύριος να λάβει είτε ένα ξεχωριστό τμήμα του οικοπέδου, είτε να ανεγερθεί οικοδομή και κάθε συγκύριος να λάβει τόσα διαμερίσματα ή σπίτια, όσα αναλογούν στο μερίδιό του επί του οικοπέδου.

Εάν επί παραδείγματι, δύο αδέλφια έχουν κληρονομήσει σε περιοχή της Αρκαδίας ένα οικόπεδο 500 τετραγωνικών μέτρων, μπορούν να αποφασίσουν μεταξύ τους, χωρίς να προσφύγουν στο δικαστήριο, να προβούν σε σύσταση καθέτου ιδιοκτησίας, ώστε ο καθένας τους να πάρει ως αποκλειστική χρήση από ένα τμήμα 250 τ.μ. του οικοπέδου, στο οποίο να μπορεί να ανεγείρει οικοδομή έως 150 τ.μ., συμφώνως προς του πολεοδομικούς κανόνες.

Εάν όμως το κοινό ακίνητο δεν είναι οικόπεδο που μπορεί να κατατμηθεί ή να χωρισθεί σε κάθετες ή οριζόντιες ιδιοκτησίες (διαμερίσματα), αλλά ένα μόνο διαμερίσμα σε μία πόλη της Ελλάδος, τότε το διαμέρισμα αυτό δεν μπορεί να διανεμηθεί αυτουσίως. Εάν οι συνιδιοκτήτες του διαμερίσματος διαφωνούν ως προς την χρήση αυτού, τότε μπορούν να το πουλήσουν και να μοιρασθούν τα χρήματα. Εάν διαφωνούν ακόμα και σ’ αυτό, τότε η μόνη λύση για εκείνον από τους συνιδιοκτήτες που ενδιαφέρεται κάτι να γίνει, είναι η προσφυγή στο δικαστήριο με αγωγή διανομής. Εάν το δικαστήριο διατάξει την διανομή, το ακίνητο θα βγει στον πλειστηριασμό, όπου υπάρχει ο κίνδυνος να πωληθεί σε χαμηλώτερη της πραγματικής του αξία, εκτός κι αν το ακίνητο το πάρει τελικώς ένας εκ των συνιδιοκτητών.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr